小區車位如何歸屬？公共部位維修、維護費，應該由誰來支付？業主享有“陽光權”如何維護？《物權法》解析小區物業管理中常見的熱點問題。

一、車位：規劃的車位應當先滿足業主需要

問：我在某樓盤購買了一套商品房，由于開發商將車位的價格定得很高（十五六萬元一個），我不打算購買車位，只想租。但是開發商說車位只賣不租，根據《物權法》，小區車位應該如何歸屬？業主是否可以要求租賃車位？

解答：《物權法》的第七十四條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

該條規定得很明確，在建筑區劃內的停車位，業主應同開發商協商購買或者租用，開發商不同意出租，只愿意出讓的話，開發商的行為也是合法的；如果開發商出租或者出讓的是業主共有道路或者其他場地的話，那業主完全可以向開發商主張權利，畢竟根據該條規定，業主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業主共有的，不屬于開發商所有，業主完全可以不向開發商支付這類費用。

二、物管：業主大會可更換小區物管公司

問：我們小區物業管理收費高，管理水平低，與業主關系緊張。根據《物權法》，我們業主可以通過什么途徑來更換小區物業管理公司？小區業委會的權利、義務有哪些？

解答：根據《物權法》第七十五、七十六條的規定，業主可以成立業主大會、業主委員會更換小區物管公司，其權利、義務包括：制定修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，以及籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金等。

三、業主承擔公共部位維修、維護費

問：小區內的公共綠地、道路，或者建筑物公共部位（電梯、水箱）的維修、維護費用，根據《物權法》，應該由誰來支付？

解答：《物權法》沒有直接規定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護、維修費用的承擔問題。但《物權法》第72條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”該條應含有業主承擔公共部位維修、維護費之意。

物業管理實踐中，日常維護、維修費依法屬于物業管理服務成本，從業主所交的管理費中支出，支出超出管理費用之外的，視物業管理的體制而有所不同：包干制的，超出部分由物業管理公司承擔；酬金制的，超出部分由各業主分攤。若公共部位的維修屬中修或以上的，則不管屬于何種制度，該費用由各業主承擔。有維修資金的，在維修資金增值部分中開支，增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分再向業主收回。

四、業主對建筑物內經營性用房等專有部分享有所有權

問：一些小區物業公司為了謀取利益，在小區內搞各種展會，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告，或者改變會所功能，將其改成酒樓、歌廳等經營性場所。《物權法》中對此有何規定，業主該如何維護自己的利益？

解答：《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”

根據前述規定，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”，業主對其享有共有和共同管理的權利，未經許可，物業公司不得擅自做廣告牟利。對于“會所”，應考慮其性質，如果登記為“經營性用房”，則權利人對其享有完全的使用和處分權；如果屬于業主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。

五、業主享有“陽光權”

問：我居住的小區商品房，原本樓盤規劃的間距比較開闊，但是等收樓時才發現，樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2層房屋，盡管臥室都是朝南，但是一天之中，很難有較長時間能夠射進陽光，通風情況也不太好，居住的感覺相當壓抑、不舒服。我想咨詢，根據《物權法》，我該如何維護自己的權利？

解答：根據《物權法》第89條的規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”可見《物權法》為公民維護“陽光權”提供了法律依據。由于開發商的違規施工，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，密度過大而影響了相鄰建筑物的日照權利，開發商應當承當相應的侵權責任，權利人有權要求開發商消除妨礙等，但是《物權法》的規定只是明確了“陽光權”的歸屬，《侵權責任法》則將明確權屬受到侵害該怎么辦，全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定《侵權責任法》，待該法出臺后，廣大公民的“陽光權”將會更好地得以保障。

六、鄰居要為維修問題提供便利

問：我居住在一樓，房屋下水管道經常發生堵塞事件，污水漫到房間內，不得不找人維修。但是由于發生堵塞不是我們一家的問題，而是關系到樓上、樓下很多鄰居，他們由于家里暫時沒有堵塞，常常不愿意我們去他們家查找原因，因此一直沒有找到問題所在，每次維修都是治標不治本，到現在問題都沒有得到徹底解決。請問，根據《物權法》，我有權請求鄰居配合維修房屋嗎？

解答：根據《物權法》第88條規定：“不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。”

此前因為修房子、通管道等問題，引發鄰居之間的糾紛很多，此次明確規定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。